L’indivision successorale sur la maison des parents est le cas de blocage le plus fréquent en droit des successions. Environ 91 300 logements restent bloqués en indivision en France, et près de 37 % de ces situations perdurent depuis plus de dix ans. La loi du 7 avril 2026 modifie sensiblement les leviers disponibles pour en sortir, mais les mécanismes antérieurs restent sous-exploités par les praticiens eux-mêmes.
Article 815-6 après la loi du 7 avril 2026 : vendre sans l’accord de tous
Depuis la réforme du 7 avril 2026, l’article 815-6 du Code civil ouvre une possibilité inédite. Un indivisaire peut désormais demander au président du tribunal judiciaire l’autorisation de conclure seul un acte de vente du bien indivis, sans recueillir l’accord des autres héritiers.
Deux conditions cumulatives encadrent cette procédure. Le demandeur doit démontrer une situation d’urgence (bien qui se dégrade, charges insoutenables, impayés de taxe foncière) et un intérêt patrimonial commun pour l’ensemble des indivisaires. Le juge apprécie souverainement ces critères : une simple mésentente familiale ne suffira pas.
Nous observons que ce mécanisme change la dynamique des négociations. L’héritier qui bloquait la vente sait désormais qu’un passage en force judiciaire est possible. Dans la pratique, la seule menace d’une requête sur le fondement du nouvel article 815-6 accélère les discussions amiables.
Indemnité d’occupation : le levier financier contre l’héritier qui occupe la maison
Quand un frère ou une sœur occupe la maison des parents de manière exclusive après le décès, les autres indivisaires disposent d’un droit à une indemnité d’occupation. Ce droit naît dès l’ouverture de la succession, sans qu’il soit nécessaire d’attendre le partage.
L’indemnité est due même si l’occupant n’a signé aucun bail. Son montant correspond à la valeur locative du bien, généralement diminué d’un abattement de précarité. Le notaire en charge de la succession peut l’intégrer directement dans les comptes de partage.
Si l’occupant refuse de reconnaître cette dette, une assignation devant le tribunal judiciaire permet d’en obtenir la fixation. Nous recommandons de faire constater l’occupation privative par un acte d’huissier le plus tôt possible : cela fige la date de départ du calcul et renforce la position du demandeur.
Quand l’occupation privative bloque aussi les travaux
L’héritier occupant contrôle de fait l’accès au bien. Les autres indivisaires ne peuvent ni faire réaliser de diagnostics ni organiser de visites pour un éventuel acquéreur. Ce verrouillage matériel s’ajoute au blocage juridique.
La solution passe par une ordonnance sur requête (article 815-6 du Code civil dans sa rédaction antérieure à 2026, toujours applicable pour les mesures conservatoires). Le juge peut ordonner l’accès au bien pour des interventions urgentes ou la réalisation d’une estimation contradictoire.
Partage judiciaire de la maison en indivision : délais et procédure
L’article 815 du Code civil pose un principe absolu : nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision. Le partage peut toujours être provoqué, à tout moment, par n’importe quel héritier.
Deux exceptions retardent ce droit. La première est la convention d’indivision, accord volontaire entre héritiers d’une durée maximale de cinq ans. La seconde est le sursis au partage prononcé par le juge, limité à deux ans, lorsque le partage immédiat risquerait de porter atteinte à la valeur du bien.
En dehors de ces cas, la procédure de partage judiciaire se déroule devant le tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession. Le juge désigne un notaire pour procéder aux opérations de liquidation-partage. Si aucun héritier ne peut racheter la part des autres, la vente aux enchères (licitation) est ordonnée.
- L’assignation en partage est l’acte introductif d’instance. Elle doit être signifiée à tous les indivisaires et au notaire en charge de la succession.
- Le juge commis supervise les opérations et tranche les contestations (évaluation du bien, rapport des donations, comptes entre indivisaires).
- La vente par licitation intervient quand le bien n’est pas commodément partageable en nature, ce qui est presque toujours le cas pour une maison individuelle.
Allègement prévu à partir de 2027 pour les héritiers injoignables
Un dispositif complémentaire est attendu à partir de 2027 pour les successions bloquées par un héritier qui ne répond pas aux convocations du notaire. La procédure devrait permettre de passer outre le silence prolongé d’un indivisaire, sans recourir systématiquement à une assignation en partage. Ce mécanisme s’inscrit dans le prolongement de la réforme de 2026.
Convention d’indivision et mandat judiciaire : alternatives au partage
Le partage n’est pas la seule issue. Quand les héritiers s’accordent sur le principe de conserver la maison (location, résidence d’un des enfants), la convention d’indivision encadre la gestion du bien et prévient les blocages futurs.
Cette convention, rédigée par acte notarié, fixe les règles de majorité pour les décisions courantes, la répartition des charges et la durée de l’engagement. À son terme, chaque indivisaire retrouve la faculté de demander le partage.
En cas de conflit ouvert rendant toute gestion impossible, le tribunal judiciaire peut désigner un mandataire judiciaire. Celui-ci administre le bien indivis, perçoit les loyers éventuels et règle les charges. Sa mission est temporaire et encadrée par le juge.
- La convention d’indivision convient aux fratries qui souhaitent conserver le bien familial sur une durée définie, par exemple le temps de financer un rachat de parts.
- Le mandat judiciaire s’impose quand un indivisaire refuse tout échange ou toute décision, paralysant l’entretien du bien.
- L’attribution préférentielle permet à un héritier qui occupait déjà le logement ou y exerce son activité d’en demander l’attribution, sous réserve de verser une soulte aux autres.
Cession de quote-part à un tiers
Chaque indivisaire peut céder sa quote-part. Les autres héritiers bénéficient d’un droit de préemption : ils disposent d’un mois pour se porter acquéreurs aux mêmes conditions. Si aucun ne se manifeste, la vente à un tiers est libre.
Ce mécanisme reste sous-utilisé. Il permet pourtant à un héritier minoritaire de se désengager sans attendre l’issue d’une procédure judiciaire qui peut durer plusieurs années.
Sortir d’une indivision sur la maison des parents repose sur un arbitrage entre le temps, le coût de la procédure et la relation familiale. La réforme de 2026 renforce la position de l’héritier qui veut débloquer la situation, mais la négociation amiable, appuyée sur une connaissance précise des leviers judiciaires, reste le chemin le plus rapide pour parvenir au partage.